鼓勵開發(fā)商給預售房“上保險” 地方呵護樓市再現新招

　　鼓勵開發(fā)商給預售房“上保險” 地方呵護樓市再現新招

　　湖南衡陽在全國率先鼓勵開發(fā)商購買“保交樓險”與“穩(wěn)價險”引發(fā)熱議。給新房項目“上保險”，能解決實際問題、提振樓市情緒嗎？

　　記者從湖南省人民政府網站上看到，8月29日，湖南省衡陽市人民政府辦公室發(fā)布《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施(試行)》。

　　該新政共包含十項措施，其中大部分是較為常規(guī)的政策，比如優(yōu)化商品住房計容及銷售面積計算方式、提高住房公積金貸款額度、推行“房票”安置方式、鼓勵商品房現房銷售等。

　　不過，新政中的第九條措施很特別——政策支持保險公司研究開發(fā)房地產保交樓險和穩(wěn)價險新險種，鼓勵開發(fā)商購買保險，購房者享受保險紅利。政策中還提到該項措施的責任單位是國家金融監(jiān)督管理總局衡陽監(jiān)管分局以及衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局。

　　政策出臺后，衡陽成為全國范圍內首個地方政府正式表態(tài)鼓勵開發(fā)商購買保交樓險和穩(wěn)價險的城市。

　　當前，新房交付風險以及房價下行確實是樓市不景氣的部分原因，而衡陽這項新政顯然意圖解決現有樓市問題，通過引入保險來破局。

　　實際上，早在2022年“保交樓”成為一個樓市重大課題之時，就曾有不少專家提出將保險制度引入資金監(jiān)管環(huán)節(jié)，以防范樓市交付風險。“保交樓險”到底能不能起作用？為何時隔兩年仍未有具體案例落地？

　　建信財險有限公司總精算師楊晶晶曾撰文表示，房地產市場之所以出現停工或逾期交付，表象是因為部分房地產企業(yè)長期依賴高負債、高杠桿、高周轉的發(fā)展模式，在疫情沖擊和市場下行壓力加大的情況下，銷售回款不暢，新增融資受阻，資金鏈出現問題。究其根本原因，主要在于樓盤的開發(fā)資金被開發(fā)商挪用之后無力歸還，導致項目建設無法推進。因此，對于預售房屋，加強房地產開發(fā)到位資金監(jiān)管，確保資金�？顚Ｓ茫�防止資金抽逃，是促進按時交房的有效抓手。而引入保險保障計劃后，保險也能夠發(fā)揮預售資金監(jiān)管增信功能。

　　比如，若設置“預售資金監(jiān)管保證保險”，投保人為房地產開發(fā)企業(yè)，被保險人為購房者，當房地產開發(fā)企業(yè)希望通過銀行保函置換預售監(jiān)管資金時，預售資金監(jiān)管保證保險可作為一項有效的反擔保方式，為銀行保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務提供增信；另一方面，有關部門可考慮使用預售資金監(jiān)管保證保險代替銀行保函、允許保險公司或其聘請的第三方評估機構協助做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控的可行性。

　　中原地產首席分析師張大偉對第一財經記者表示，“保交樓險”確實能夠帶來更強的資金監(jiān)管，除房屋的預售款監(jiān)管外，保險費用可以納入專項賬戶監(jiān)管，保證更多的開發(fā)資金；險資參與監(jiān)管，賬目由保險公司定期核查，對購買保交樓險的業(yè)主進行公示，這樣可以形成“監(jiān)管機構+保險公司+業(yè)主”一起監(jiān)管的強監(jiān)管模式。

　　不過，對于這個險種的落地問題，張大偉表示，出現保交樓問題的根本原因，是在期房預售制度下，部分銀行與地方政府不執(zhí)行預售資金監(jiān)管政策，或有部分銀行違規(guī)執(zhí)行“封頂放貸”的政策。在當下市場環(huán)境下，如果上述情況依然存在，那么保交樓的壓力也會繼續(xù)存在，必然帶來“保交樓險”的收費非常高，而這筆資金不論明面上是不是購房者交，最后都會轉嫁給購房者。

　　對于“穩(wěn)價險”，張大偉則表示，這是一個新險種，2015年時曾有開發(fā)商推出過“降價險”，購房者只需先支付九成房款買房，如果到約定時間房子降價了，則由保險公司代客戶向開發(fā)商支付余款，但其實這是一個賣房營銷，噱頭大于實際。他認為，“穩(wěn)價險”的落地難度在于很難明確購房者到底虧了多少，保險公司賠付與否、賠付多少，如何進行客觀評估是一個難題。

　　“這個險種的推出也可能會鼓勵少數炒房客，尤其是在當下市場不夠穩(wěn)定的情況下，可能帶來金融風險�！睆埓髠ケ硎�。

　　一位全國性大型房企內部人士也對記者表示，“保交樓險”和“穩(wěn)價險”是解決問題的一種思路，不過也面臨不少實際問題，比如，如果保交樓險保費過高，會變相推高房價，購房者未必能接受；而“穩(wěn)價險”的實施難度則在于如何評估購房者的損失以及如何確定賠付額度，而且該險種有可能會變相鼓勵樓市投機行為。

　　正如衡陽房地產新政中提到的，“保交樓險”和“穩(wěn)價險”作為新險種，還處于研究階段，其最終能否落地以及實施的效果，還需要時間去檢驗。