賈東旭等：“收儲”加速或可緩解房企現(xiàn)金流壓力

　　中新經(jīng)緯8月22日電 題：“收儲”加速或可緩解房企現(xiàn)金流壓力

　　作者 賈東旭 申萬宏源高級宏觀分析師

　　趙偉 申萬宏源證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

　　近日，深圳、南京等地宣布開展“收儲”工作，旨在通過收購存量住房來緩解房地產(chǎn)市場的庫存壓力，這一舉措已擴(kuò)展至一線城市和核心二線城市。7月30日，中共中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，積極支持收購存量商品房用作保障性住房。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，目前約60城表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量房用作保障房，其中超25城發(fā)布征集公告。地方“收儲”加力提速，目前地產(chǎn)新模式發(fā)展如何？

　　當(dāng)前地方“收儲”模式主要有轉(zhuǎn)化為保障房、租賃機(jī)構(gòu)收購、拆遷安置三種：“轉(zhuǎn)化為保障房”是指地方政府組織、地方國企向開發(fā)商或居民收購存量新建商品房或二手房，用作租賃型保障房或配售型保障房；“租賃機(jī)構(gòu)收購”則為市場化租賃機(jī)構(gòu)向開發(fā)商收購存量商品房，用于增加租賃住房房源；“拆遷安置”即通過購買存量商品房代替拆遷安置房建設(shè)，主要包括城中村改造、鐵路建設(shè)等涉及拆遷安置的項(xiàng)目。

　　多個地區(qū)出臺的“收儲”相關(guān)政策包括以下內(nèi)容：“收儲”對象方面，多地“收儲”細(xì)則顯示，已建成未出售的現(xiàn)房，配套設(shè)施齊全的整棟商品房為重點(diǎn)征收對象；“收儲”標(biāo)準(zhǔn)方面，基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置、交通便利、配套車位等均為考量因素；“收儲”價格方面，多地提出收儲價格以同地段的保障性住房重置價格為參考。

　　地產(chǎn)發(fā)展新模式框架指引下，配售型保障房或是后續(xù)重點(diǎn)建設(shè)領(lǐng)域。在保障房再貸款、專項(xiàng)債等資金支持下，部分地區(qū)或可通過“收儲”加快完成配售型保障房籌集目標(biāo)。據(jù)我們統(tǒng)計，2024年初，多地年度配售型保障房籌集目標(biāo)設(shè)定不低，北京、上海、廣州、深圳2024年配售型保障房籌集目標(biāo)均為一萬套，占2023年商品房住宅比例分別為15%、7%、14%、33%。

　　當(dāng)前，部分地區(qū)已推出配售型保障房申請機(jī)制，配售價格均按照“保本微利”原則，回購價格則在購房價款基礎(chǔ)上通�？紤]房屋折舊、房款利息等因素，可申請對象主要為無自有住房或人均面積較低的當(dāng)?shù)丶彝ゼ皢紊砭用瘛?/p>

　　“收儲”政策加速，將同時對房企和居民產(chǎn)生影響。一方面，于房企而言，若地方“收儲”價格普遍以保障房重置成本為上限，更大力度“收儲”支持或主要有助于緩解房企償債壓力。另一方面，于居民而言，若將“轉(zhuǎn)化為配售型保障房”作為后續(xù)主要地方“收儲”模式，部分居民的商品住宅購買需求或被配售型保障房替代，居民對期房需求或進(jìn)一步下降。(中新經(jīng)緯APP)

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