多地取消新房限價(jià) 房?jī)r(jià)漲跌逐步回歸市場(chǎng)

　　多地取消新房限價(jià) 房?jī)r(jià)漲跌逐步回歸市場(chǎng)

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 李莎 北京報(bào)道

　　近日，河南信陽(yáng)出臺(tái)樓市新政，明確當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門不再對(duì)新建商品住房銷售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)按照市場(chǎng)供求自主定價(jià)進(jìn)行銷售、辦理商品房預(yù)(銷)售許可(備案)手續(xù)，并在售樓部公示一房一價(jià)。

　　包括信陽(yáng)在內(nèi)，中指研究院統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，沈陽(yáng)、蘭州、鄭州、寧德等多地明確不再實(shí)施新建商品房銷售價(jià)格指導(dǎo)，即取消銷售限價(jià)。陽(yáng)江、珠海、蕪湖等城市也優(yōu)化了限價(jià)政策，如縮短備案價(jià)格調(diào)整時(shí)間間隔、取消樓層差價(jià)限制等。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，放松新房限價(jià)有價(jià)格可以上調(diào)或者下降這兩層含義。一方面，在改善性住房需求和建設(shè)“好房子”要求下，放松甚至取消一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的價(jià)格限制，客觀上可以助力提振當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)預(yù)期；另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整中，新房銷售不振，房企面臨資金壓力，有降價(jià)銷售盡快回款的訴求，放松甚至取消新房限價(jià)，有利于提高開發(fā)商定價(jià)的自主性。

　　多地新房不限價(jià)

　　近日，鄭州發(fā)文指出，鄭州住房保障部門不再對(duì)新建商品住房銷售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)按照自主定價(jià)進(jìn)行銷售、辦理商品房預(yù)(銷)售許可(備案)手續(xù)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年5月開始，鄭州新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比開始下跌，到今年7月仍未止跌，已經(jīng)連降15個(gè)月。今年7月鄭州新建商品房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.8%，同比下降6.9%，環(huán)同比降幅較6月均有所擴(kuò)大。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，鄭州取消新房限價(jià)，一方面是開發(fā)商存在大幅度降價(jià)促銷現(xiàn)象，另一方面，鄭州將價(jià)格自由調(diào)整的權(quán)利給到開發(fā)商，免除二次申請(qǐng)條件的冗余流程，有利于開發(fā)商更好地促銷，緩解資金鏈緊張情況。更重要的是，取消商品房限價(jià)，意味著新建商品房自由定價(jià)、自由波動(dòng)，買賣雙方自負(fù)。

　　今年以來(lái)，蘭州、沈陽(yáng)、鄭州、寧德、信陽(yáng)等多地明確不再實(shí)施新建商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)，新房銷售不再限價(jià)。另外，陽(yáng)江、珠海、蕪湖等城市也優(yōu)化了限價(jià)政策，如縮短備案價(jià)格調(diào)整時(shí)間間隔、取消樓層差價(jià)限制等。

　　“限價(jià)政策最早在2010年發(fā)布，目的是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，至今已經(jīng)執(zhí)行14年�！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，自2023年下半年以來(lái)，市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，今年上半年新房市場(chǎng)不及去年同期，限制性政策逐步退出歷史舞臺(tái)也跟當(dāng)前的市場(chǎng)背景息息相關(guān)。

　　王小嬙表示，取消限價(jià)，開發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)情況自行定價(jià)，更加符合市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制，價(jià)格由市場(chǎng)供求關(guān)系決定。短期來(lái)看，當(dāng)前新房庫(kù)存量大，市場(chǎng)面臨一定的去化壓力，取消限價(jià)或使得房企針對(duì)去化不佳的項(xiàng)目降價(jià)跑量，回籠資金。但當(dāng)前市場(chǎng)觀望情緒已經(jīng)在歷史底部，二手房降價(jià)更為明顯，個(gè)別新房項(xiàng)目降價(jià)對(duì)購(gòu)房者的降價(jià)預(yù)期作用較小。

　　除了助力房企合理定價(jià)去庫(kù)存，緩解房企資金壓力之外，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，新房?jī)r(jià)格回歸市場(chǎng)，也有利于房企打造適合當(dāng)?shù)刈》啃枨蟮暮卯a(chǎn)品，是積極響應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)“好房子”的表現(xiàn)。

　　需要注意的是，一些城市部分地塊出讓時(shí)已經(jīng)明確了不限價(jià)的要求。比如7月30日杭州濱江區(qū)白馬湖地塊出讓，這是2019年7月杭州實(shí)施限房?jī)r(jià)以來(lái)，主城區(qū)首宗不限價(jià)地塊，最終成交樓面價(jià)超2.9萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率近40%。

　　杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，該地塊預(yù)計(jì)打造高層、洋房、疊墅甚至少量排屋產(chǎn)品。對(duì)比周邊二手房，高層產(chǎn)品的價(jià)格在4萬(wàn)元/平方米左右，疊墅產(chǎn)品價(jià)格可達(dá)到8萬(wàn)元～10萬(wàn)元/平方米。新出讓地塊產(chǎn)品品質(zhì)提升，且不限價(jià)，價(jià)格預(yù)期相對(duì)更高，房企利潤(rùn)有保障。

　　限價(jià)政策將逐漸退出

　　回溯新房限價(jià)政策，陳文靜表示，近年來(lái)，中央及各部委多次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，限價(jià)政策在過(guò)去市場(chǎng)熱度較高階段對(duì)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)起到了重要作用。但2021年下半年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，限價(jià)政策帶來(lái)的負(fù)面影響進(jìn)一步突顯。

　　陳文靜表示，新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛不僅增加了真實(shí)住房需求的購(gòu)房難度，也無(wú)法反映市場(chǎng)真實(shí)情況，違背了政策初衷；限制價(jià)格下跌幅度也導(dǎo)致房企銷售不暢，資金回籠受阻。與此同時(shí)，近兩年監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)要建設(shè)“好房子”，也需要匹配的政策給予支持。在多個(gè)因素影響下，各地采取了一系列措施對(duì)限價(jià)政策進(jìn)行優(yōu)化。

　　但當(dāng)前房?jī)r(jià)仍面臨調(diào)整壓力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月70城房?jī)r(jià)仍以降為主，各線城市新房、二手房?jī)r(jià)格均在下降。上海易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，截止到今年7月，70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降已持續(xù)28個(gè)月，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降已持續(xù)了30個(gè)月。

　　陳文靜表示，從各線城市房?jī)r(jià)趨勢(shì)來(lái)看，一線城市短期房?jī)r(jià)仍有下行壓力，但人口、資源集聚效應(yīng)持續(xù)，隨著限制性政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，政策效果或?qū)⒅饾u顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)依然具備支撐，有望逐漸筑底恢復(fù)。二線城市中，核心城市房?jī)r(jià)有望見(jiàn)底，普通二線城市企業(yè)降價(jià)促銷預(yù)期仍在，房?jī)r(jià)下跌態(tài)勢(shì)短期或?qū)⒀永m(xù)。三四線城市住房需求釋放緩慢，對(duì)房?jī)r(jià)支持力度偏弱，房?jī)r(jià)整體或延續(xù)底部行情。整體來(lái)看，當(dāng)前房?jī)r(jià)筑底企穩(wěn)仍需要政策端持續(xù)發(fā)力。

　　長(zhǎng)期來(lái)看，王小嬙認(rèn)為，今年以來(lái)，限購(gòu)限售政策逐步取消，限制性購(gòu)房政策在逐步退出，限價(jià)政策的取消也是大勢(shì)所趨。雖然取消限價(jià)短期或增加部分新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整壓力，加劇市場(chǎng)價(jià)格分化的情況，但長(zhǎng)期看，限價(jià)政策的取消有助于促進(jìn)房?jī)r(jià)由市場(chǎng)供需決定，進(jìn)入市場(chǎng)的自由調(diào)節(jié)，從而尋求當(dāng)前供需關(guān)系之下的房?jī)r(jià)合理值。