居民不出錢、企業(yè)有微利，這個老舊小區(qū)咋改造的？

　　中新經緯9月7日電 (薛宇飛 實習生 李怡蒙)經過兩個月的多輪溝通，北京市朝陽區(qū)勁松北社區(qū)一區(qū)、二區(qū)的物業(yè)費由0.43元/平方米/月漲到了1.18元/平方米/月，盡管這一價格在北京并不算高，但在物業(yè)降費討論之聲漸起的當下仍顯得特別。愿景集團勁松項目負責人褚秋晨對中新經緯說：“這個價格，基本達到了我們的盈虧平衡點。”

　　2018年，愿景集團參與上述社區(qū)的改造，成為社會資本參與老舊小區(qū)改造的典型案例，被市場稱為“勁松模式”。此次物業(yè)費的調整，有望讓愿景集團勁松項目實現當初的目標，即微利可持續(xù)。

　　盤活閑置空間

　　勁松北社區(qū)位于北京市東二環(huán)至東三環(huán)之間，是一片樓齡普遍在30年乃至40年以上的老舊社區(qū)。隨著時間推移，社區(qū)內基礎設施老化、配套設施不健全、室外管線老化、停車無序、架空線凌亂、缺乏專業(yè)物業(yè)管理等問題日益突出。

　　2018年，勁松北社區(qū)十幾位居民聯名寫信給勁松街道辦事處，希望引入專業(yè)物業(yè)服務和老樓加裝電梯。這一契機下，2018年7月，愿景集團在北京市朝陽區(qū)委、區(qū)政府領導和支持下，與勁松街道簽訂戰(zhàn)略合作協議，共同推進勁松北社區(qū)老舊小區(qū)改造項目。其中，勁松北社區(qū)一區(qū)、二區(qū)為試點示范區(qū)，這兩個小區(qū)總建筑面積約20萬平方米，居民3605戶。

　　褚秋晨介紹，政府部門主要負責基礎設施類的改造，比如綠化、道路、弱電等，愿景集團主要參與能夠產生收益回報的部分，比如對配套用房、車棚等進行改造，產生經營收入。在一區(qū)、二區(qū)的改造中，在居民不出資的情況下，該公司投入資金達到3000萬元，政府部門投入3600多萬元。之后，愿景集團服務的區(qū)域覆蓋到勁松一區(qū)至八區(qū)，總建筑面積約60萬平方米，總資金投入達到4000多萬元。

　　近日，中新經緯走訪了勁松北社區(qū)一區(qū)、二區(qū)。相比于其他的老舊小區(qū)，小區(qū)內部道路已經換成柏油路，有的地方還鋪設了慢跑道，停車位、電動車停車棚、社區(qū)會客廳、活動室等都已配置齊全。在內部廣場，綠蔭遮住了午后的陽光，樹下的桌椅旁聚滿打牌、下棋、聊天的老年人，半封閉的乒乓球活動區(qū)也有三五人正在打球，孩子則在旁邊的兒童區(qū)玩耍。

　　經授權，愿景集團獲得了閑置公共用房為期20年的經營權。中新經緯看到，經過開發(fā)，社區(qū)內閑置的門房，一個被改成了理發(fā)店，另一個改為熟食店；一部分車棚繼續(xù)用于存放自行車、電動車，另一部分改為便民菜站、洗衣店；兩個社區(qū)食堂則分布于小區(qū)角落。

　　“我們入場前，小區(qū)內就有一個露天理發(fā)的師傅，為了規(guī)范居住環(huán)境，就不能占道經營了。但多位老居民反映，想讓這位理發(fā)師傅留下來。我們就把閑置的門房改造成理發(fā)店，理發(fā)師傅既不用占道經營，也方便居民理發(fā)�！痹妇凹瘓F工作人員對中新經緯說。

　　褚秋晨介紹，他們在一區(qū)、二區(qū)共盤活約一千余平方米的公共空間，經過改造后，一部分用作社區(qū)居民的活動空間，一部分進行便民業(yè)態(tài)經營，既方便居民日常生活，愿景集團也能從中獲得租金收益，補充運營資金。另外，社區(qū)食堂、菜站、理發(fā)店的對外出租價格相對較低，居民得以用較低的價格享受服務配套。

　　目前，閑置用房的租金收入，占到了愿景集團勁松項目總收入的1/4至1/3，是比較重要的收入來源。

　　物業(yè)費調價

　　眼下，全國仍有很多老舊小區(qū)沒有物業(yè)公司，或物業(yè)公司的服務水平相對較低，因此，部分職能由政府部門或街道承擔。

　　褚秋晨稱，在愿景集團旗下物業(yè)公司進場前，勁松北社區(qū)沒有物業(yè)公司，居民每年只需交很低的衛(wèi)生費。在迫切想提升居住環(huán)境的同時，如何讓居民愿意為物業(yè)服務買單，是很多老舊小區(qū)共同面臨的難題。

　　為此，勁松北社區(qū)一區(qū)、二區(qū)推出“先嘗后買”模式，即居民先免費體驗物業(yè)服務，再推行付費，逐步培養(yǎng)付費意識。同時，物業(yè)收費標準較低，多層住宅為0.43元/平方米/月。

　　褚秋晨說：“這一價格是參考了北京市經適房、保障房的物業(yè)費價格，取了最低的水平。物業(yè)付費最開始是比較艱難的，之前居民一年可能只交20多元的衛(wèi)生費，現在定到0.43元/平方米/月，以最小戶型來算每年要交200多元�！�

　　隨著居民的接受度提升，到2019年，一區(qū)、二區(qū)的物業(yè)收繳率就提升到85%左右，之后基本維持在90%以上。不過，褚秋晨稱，由于物業(yè)收費標準較低，政府部門進行了適當補助，幫助進行市場化運營的過渡。

　　從2019年8月入場，愿景集團旗下物業(yè)公司已經在一區(qū)、二區(qū)服務了5年時間。從今年4月開始，勁松北社區(qū)居委會就通過召開議事會、入戶溝通、微信或電話約訪等方式，與居民協商物業(yè)費調價的情況。

　　褚秋晨說：“一區(qū)、二區(qū)共有36棟樓，被劃分為10個治理單元，每個治理單元都召開議事會進行溝通。在會上，會講清楚物業(yè)費要逐漸市場化、政府補貼力度逐年下降等情況，并將物業(yè)公司公開透明的收支告訴大家，以及調價后服務品質的變化。10場議事會開完后，樓門長們基本理解了調價的情況，之后就由居委會帶著志愿者入戶溝通。最終，共有1915人參與投票，1577人投了贊成票，占投票總人數的82%�！�

　　褚秋晨稱，經過2個月的溝通，一區(qū)、二區(qū)多層住宅的物業(yè)費從0.43元/平方米/月提高到1.18元/平方米/月，新標準從今年8月份開始執(zhí)行。物業(yè)費調整后，基本達到公司的盈虧平衡點，之后，政府的補貼就可以平穩(wěn)退出。隨著此次調價，公司在運營層面基本能夠實現平衡。

　　社會資本仍面臨盈利難題

　　2020年7月，國務院辦公廳印發(fā)的《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》提出，到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。2025年，是“十四五”規(guī)劃的收官之年。

　　上述指導意見提出，推動社會力量參與。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引各類專業(yè)機構等社會力量投資參與各類需改造設施的設計、改造、運營。支持規(guī)范各類企業(yè)以政府和社會資本合作模式參與改造。支持以“平臺+創(chuàng)業(yè)單元”方式發(fā)展養(yǎng)老、托育、家政等社區(qū)服務新業(yè)態(tài)。

　　愿景集團副總裁張恒斌對中新經緯稱，老舊小區(qū)改造的鏈條很長，從咨詢、策劃，到施工、運營，參與的企業(yè)比較多，但僅從投資及運營的角度看，民營企業(yè)的參與度不高，其中一個主要原因就是盈利難度大或者盈利周期長。愿景集團的業(yè)務模式是通過十幾甚至二十年的長周期精耕細作，實現微利可持續(xù)，就各項目目前的情況看，有的項目能實現一定盈利，有的項目仍處于持續(xù)投入階段。

　　張恒斌稱，老舊小區(qū)改造沒有一個通行、適用的辦法，基本上是“一個項目、一個方案、一套思路”，同時，各個城市的發(fā)展狀況、政策措施也不一樣，也導致沒有統(tǒng)一的模式可以復制推廣。

　　但從運營思路看，張恒斌認為，企業(yè)要充分挖掘老舊小區(qū)的資源，通過長期運營實現商業(yè)模式的閉環(huán)。具體看，除了盤活閑置空間和提供物業(yè)服務外，在小區(qū)內新建一些可以長期運營的項目、拆除部分老舊樓棟并改建為能夠產生收益的項目等，都是可以探索的方向。

　　他還說：“有的小區(qū)沒有閑置空間可以利用，是不是可以把周邊區(qū)域的項目吸收進來共同運營，把服務范圍擴大。比如，對附近街區(qū)的商業(yè)街進行統(tǒng)籌管理、政府以購買服務的方式將周邊街道的清掃服務交給企業(yè)，這既不增加政府負擔，又擴大了企業(yè)的盈利空間�！�

　　張恒斌認為，盡管上述老舊小區(qū)改造任務已經接近尾聲，但城市更新卻是一個永恒的主題，不斷會有老舊小區(qū)需要維護與運營。在未來，調動社會資本參與老舊小區(qū)改造，并能讓企業(yè)從中獲利，還需要在政策端進行一些突破。

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責任編輯：魏薇 李中元