房企穿越周期安全觀：轉(zhuǎn)型的力量

　　中新經(jīng)緯9月6日電 從改革開(kāi)放初期的萌芽，到上世紀(jì)90年代末的井噴式發(fā)展，再到21世紀(jì)初的黃金十年，房地產(chǎn)行業(yè)一路高歌猛進(jìn)，成為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。在那段堪稱(chēng)輝煌的歲月里，無(wú)數(shù)房企搶灘登陸、擴(kuò)大版圖。

　　而近年來(lái)，過(guò)度擴(kuò)張、盲目投資、高杠桿運(yùn)營(yíng)等問(wèn)題，在市場(chǎng)繁榮時(shí)容易被掩蓋，但當(dāng)市場(chǎng)一旦轉(zhuǎn)冷，便如冰山一角般浮現(xiàn)出來(lái)，成為企業(yè)難以承受之重。

　　往下追溯，除了市場(chǎng)環(huán)境的變化外，先前房企衰敗更深層次的原因在于企業(yè)自身治理的問(wèn)題。一些企業(yè)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，只顧眼前利益，忽視了風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性。比如它們過(guò)度依賴(lài)高杠桿，一味通過(guò)借債來(lái)擴(kuò)張規(guī)模，卻忽視了自身的償債能力。那么當(dāng)市場(chǎng)變得更加理性，激進(jìn)的理念便很難適應(yīng)了。

　　如今，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩和人口增長(zhǎng)趨勢(shì)的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求縮減已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。這即便是對(duì)于在過(guò)去幾輪行業(yè)波瀾中都幸存下來(lái)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，也都是一次更大的考驗(yàn)。如何在這場(chǎng)考驗(yàn)中再次握住生機(jī)，甚至實(shí)現(xiàn)突破，成為了每個(gè)房企都必須面對(duì)的問(wèn)題。而這場(chǎng)考驗(yàn)，也將成為房地產(chǎn)行業(yè)與業(yè)內(nèi)企業(yè)轉(zhuǎn)型的新起點(diǎn)，透視其間產(chǎn)生的劇變與應(yīng)變之法，正向貫穿的，便是穿越周期之道。

　　鏡鑒

　　有一句話說(shuō)：沒(méi)有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。通過(guò)時(shí)代考驗(yàn)的企業(yè)有哪些特質(zhì)？肯定有一個(gè)會(huì)是擁抱變化。在企業(yè)持續(xù)變革與發(fā)展的歷程中，能夠提煉出促成它們成功轉(zhuǎn)變的方法論；再細(xì)看那些應(yīng)變之法，也是有邏輯可循的。

　　周期性危機(jī)大洗牌，在美國(guó)、日本等房地產(chǎn)市場(chǎng)都曾出現(xiàn)過(guò)。2008年美國(guó)的次貸危機(jī)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都造成了較大沖擊，更遑論對(duì)于當(dāng)時(shí)美國(guó)房企的影響了。當(dāng)時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅下降，房?jī)r(jià)普遍下跌，開(kāi)發(fā)商面臨巨大的銷(xiāo)售壓力和資金回籠難題，大部分公司因此陷入困境，甚至破產(chǎn)倒閉。

　　即使霍頓房屋作為當(dāng)時(shí)美國(guó)四大房地產(chǎn)公司之一，也未能幸免。這一年，霍頓公司的收入銳減70%；到2009年，流動(dòng)現(xiàn)金僅為總資產(chǎn)的2.3%，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)急劇上升，公司無(wú)法獲取新的貸款，訂單數(shù)量和收入又大幅下滑，整個(gè)公司都陷入了巨大危機(jī)。

　　能持續(xù)成長(zhǎng)的公司都是主動(dòng)出擊的。霍頓首先選的方向就是優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，它通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)等方式快速出清庫(kù)存，以回籠資金應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力，緩解了公司的現(xiàn)金流緊張狀況；并且積極回購(gòu)公司債券，提高償債能力，顯著降低了公司的融資成本，提升了市場(chǎng)對(duì)公司的信心。

　　財(cái)務(wù)安全是公司穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)。一系列轉(zhuǎn)型措施，為霍頓及時(shí)補(bǔ)充了現(xiàn)金流，有效緩解了公司的財(cái)務(wù)壓力和市場(chǎng)困境，引領(lǐng)其繼續(xù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

　　投射到中國(guó)市場(chǎng)，彼時(shí)彼刻的霍頓房屋與今時(shí)今日以財(cái)務(wù)安全著稱(chēng)的龍湖集團(tuán)，已然對(duì)映成一段互文，照射出時(shí)代的影子——8月23日，在披露2024年中期業(yè)績(jī)報(bào)告后，龍湖集團(tuán)管理層表示：“在這個(gè)周期下選擇優(yōu)先優(yōu)化我們的債務(wù)結(jié)構(gòu)。”

　　達(dá)成這個(gè)轉(zhuǎn)換，要求既要把債務(wù)規(guī)模降下來(lái)，又要把債務(wù)的周期拉長(zhǎng)。這也是龍湖一直在做的事情。對(duì)此，龍湖一是堅(jiān)持用全航道的正向現(xiàn)金流去降負(fù)債總額，二是用長(zhǎng)周期經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款去替換3-5年的信用債融資。

　　報(bào)告顯示，今年3月8日，龍湖集團(tuán)提前兌付了總規(guī)模為46.1億元的商業(yè)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃(CMBS)；6月28日，提前兌付26.5億元的CMBS債券，并在同一天提前贖回6.2億美元的美金債。今年以來(lái)，龍湖已歸還到期信用債107億元，年內(nèi)到期信用債僅剩10億元。公司管理層也透露，目前資金已經(jīng)提前備好；2027年前沒(méi)有到期的境外債券，下半年集團(tuán)仍將繼續(xù)有序推進(jìn)提前償還明年到期的債務(wù)。

　　日本市場(chǎng)上，國(guó)內(nèi)房企可以將三井不動(dòng)產(chǎn)作為穿越周期的參考樣本。得益于日本20世紀(jì)70年代的住房短缺和行業(yè)景氣，以租賃起家的三井不動(dòng)產(chǎn)，早期靠著寫(xiě)字樓租賃實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售額的快速增長(zhǎng)，躋身日本房地產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)之一。之后，租賃利潤(rùn)帶來(lái)的穩(wěn)定現(xiàn)金流，也成功帶領(lǐng)三井穿越了20世紀(jì)90年代初日本房地產(chǎn)泡沫破滅的周期和1997年亞洲金融危機(jī)帶來(lái)的困境。

　　但在2003年，三井不動(dòng)產(chǎn)仍明確提出要進(jìn)行業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，降低杠桿率。反映在執(zhí)行上，三井不動(dòng)產(chǎn)繼續(xù)加強(qiáng)租賃業(yè)務(wù)，并將發(fā)展管理業(yè)務(wù)作為新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)了營(yíng)業(yè)收入的穩(wěn)步上升。

　　三井的探索，開(kāi)辟了一條新路；這條路，印證了在波動(dòng)周期，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)可以支撐房企穿越周期。

　　轉(zhuǎn)型與反哺

　　無(wú)獨(dú)有偶，當(dāng)下在中國(guó)，有愈加多的房企在成為證明經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)韌性的樣本。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月中旬，在已發(fā)布中期業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)的73家涉房企業(yè)中，有46家房企預(yù)計(jì)上半年出現(xiàn)虧損，出現(xiàn)虧損的房企數(shù)占總數(shù)的比例約為63%。單從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)來(lái)看的話，盈利更是整體下滑，實(shí)現(xiàn)盈利的企業(yè)也鳳毛麟角。

　　這一定程度上說(shuō)明，過(guò)分依賴(lài)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)帶來(lái)盈利的思路，在當(dāng)下市場(chǎng)發(fā)展的新階段是行不通的了，房地產(chǎn)企業(yè)與整個(gè)行業(yè)，迫切需要轉(zhuǎn)型。

　　那么，該怎么轉(zhuǎn)？往哪兒轉(zhuǎn)？從各房企半年報(bào)的表現(xiàn)來(lái)看，龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、新城控股、招商蛇口等存在一定的相似之處：它們同屬少部分還在盈利的房企行列，它們均聚焦轉(zhuǎn)型、重視培育成熟的多航道、多業(yè)務(wù)。

　　過(guò)去，華潤(rùn)置地的主要業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)是“3+1”：“3”指以住宅、公建為主的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，以購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓和酒店為主的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，以及以萬(wàn)象生活為核心的輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；“1”則圍繞城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、康養(yǎng)、影業(yè)等業(yè)態(tài)為主的生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。

　　到今年中期，報(bào)告顯示，華潤(rùn)置地已經(jīng)形成了“一輕兩重”的資產(chǎn)管理架構(gòu)，“一輕”指上市公司華潤(rùn)萬(wàn)象生活，“兩重”分別是華潤(rùn)有巢住房租賃REIT和華潤(rùn)商業(yè)REIT。管理層表示：“今年從核心數(shù)據(jù)來(lái)看，華潤(rùn)置地的第二增長(zhǎng)曲線已經(jīng)形成�！�

　　招商蛇口則形成了“開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+城市服務(wù)”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，上半年，公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入36億元，同比增長(zhǎng)15%；所管理的長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園、集中商業(yè)、酒店項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

　　“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略之下，商業(yè)地產(chǎn)作為新城控股發(fā)展的第二增長(zhǎng)曲線，對(duì)公司整體業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率不斷走高，并帶來(lái)了長(zhǎng)期且穩(wěn)定的現(xiàn)金流。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入漲幅錄得19.44%，達(dá)62.12億元，已完成全年目標(biāo)的一半。

　　再看龍湖，近年來(lái)，依靠提前布局的“內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力”，龍湖也實(shí)踐出了破局的方向。相比較地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，2024年上半年，龍湖的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)兩大業(yè)務(wù)板塊為集團(tuán)帶來(lái)了較大的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，上半年利潤(rùn)占比已提升至80%以上，也讓集團(tuán)上半年的核心利潤(rùn)達(dá)到47.5億元；四個(gè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)航道，依然以正向的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為壓降負(fù)債提供活水。

　　在此之上，龍湖管理層表示希望通過(guò)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，在收入和利潤(rùn)結(jié)構(gòu)間實(shí)現(xiàn)“第二個(gè)轉(zhuǎn)換”。根據(jù)規(guī)劃，龍湖希望在2028年時(shí)完成經(jīng)營(yíng)性收入占比過(guò)半，屆時(shí)將完成業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，至此，龍湖也將正式完成新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換。

　　摩根士丹利因此在研報(bào)《向擁有更強(qiáng)大資產(chǎn)負(fù)債表的房東進(jìn)軍》中認(rèn)為，龍湖上半年業(yè)績(jī)符合預(yù)期，資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)健，經(jīng)常性收入強(qiáng)勁，使公司能夠很好地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方面的挑戰(zhàn)，并抓住市場(chǎng)復(fù)蘇的機(jī)會(huì)。

　　標(biāo)普也給出了積極的預(yù)測(cè)：從2024年-2026年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)的收入將以每年10%-15%的速度增長(zhǎng)。在債務(wù)再融資方面，標(biāo)普估計(jì)龍湖在未來(lái)12個(gè)月仍有空間通過(guò)抵押購(gòu)物中心籌集人民幣160億-180億元，同時(shí)相信龍湖將繼續(xù)積極管理其負(fù)債。

　　在事物發(fā)展的規(guī)律中，沒(méi)有什么是能做到一直向前發(fā)展的。由此延伸，當(dāng)下存在的行業(yè)或企業(yè)，也不可能會(huì)有一個(gè)或一家能夠自始至終一直處于增長(zhǎng)高位。事物發(fā)展存在周期，企業(yè)也難免遭遇陣痛，這些都是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　如此，對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)以及之內(nèi)的企業(yè)而言，最重要的問(wèn)題就不再是眼前短期的利潤(rùn)，而是在較低的負(fù)債水平疊加高經(jīng)營(yíng)性收入有望助力房企穿越周期，正在一步步被證實(shí)的當(dāng)下，如何理解，并堅(jiān)定地、實(shí)在地打造足以劍指長(zhǎng)期的根基。(中新經(jīng)緯APP)