徐躍進(jìn)：多地鼓勵(lì)發(fā)展“第四代住宅”，如何影響市場生態(tài)？

　　中新經(jīng)緯8月23日電 題：多地鼓勵(lì)發(fā)展“第四代住宅”，如何影響市場生態(tài)？

　　作者 徐躍進(jìn) 中指研究院研究副總監(jiān)

　　近日，浙江省湖州市德清縣出讓了首宗“第四代住宅”用地，出讓規(guī)則中明確指出，地塊應(yīng)被打造為“第四代住宅”。

　　“第四代住宅”又稱為“立體生態(tài)住宅”或“城市森林花園住宅”，其主要特征是把地面的庭院置于高層建筑，讓每層住戶都能擁有公共院落和獨(dú)立花園。國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2019年就對“第四代住宅”的建設(shè)予以了充分認(rèn)可，并于2021年正式發(fā)布《城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。今年以來，深圳、佛山、福州、長沙、紹興、溫州、金華、湖州等地出臺建筑規(guī)劃新規(guī)，鼓勵(lì)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)打造“第四代住宅”。其中包括對計(jì)容規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，比如：空中花園符合一定要求時(shí)，允許空中花園面積不計(jì)入容積率和產(chǎn)權(quán)面積。這些調(diào)整有利于減小公攤面積，提升得房率。目前各地政策只是針對部分規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，尚不意味著公攤面積的完全消失，未來或許會有更多城市跟進(jìn)出臺類似政策。

　　各地調(diào)整計(jì)容規(guī)則，對于開發(fā)商而言將有多方面積極影響。第一，在同樣的容積率限制下，因?yàn)椴挥?jì)容面積增加，房企實(shí)際可售面積將增大；第二，產(chǎn)品設(shè)計(jì)將獲得更大的發(fā)揮空間，比如在空中花園面積不計(jì)容的情況下，房企可以在不占用可售面積的情況下，通過增大空中花園的面積，為住宅產(chǎn)品帶來更豐富的空間、景觀、功能。在新的趨勢下，房企應(yīng)加強(qiáng)新一代住宅產(chǎn)品研發(fā)，充分利用計(jì)容規(guī)則調(diào)整所帶來的積極影響，提升住宅產(chǎn)品的吸引力，更好地滿足市場改善性住房需求。

　　相比于以前的住宅產(chǎn)品，“第四代住宅”具有一定的優(yōu)勢，比如，公攤低，空中花園等使用面積不計(jì)容，將帶來高得房率，住戶使用面積增加；開發(fā)商項(xiàng)目設(shè)計(jì)多樣性提升。景觀好，“第四代住宅”綠化設(shè)計(jì)豐富，為住戶提供了更加接近自然的生活環(huán)境，景觀環(huán)境較前代住宅有明顯提升。生活空間多元化，“第四代住宅”的公共庭院和街巷使得建筑空間更加多元化，可以為居民打造更加豐富的社交和休閑空間。但同時(shí)，“第四代住宅”的建設(shè)也會面臨一些挑戰(zhàn)，比如，建造成本高、后期維護(hù)成本高、蚊蟲困擾等問題，未來還需要在政策制定、產(chǎn)品打磨等方面進(jìn)一步完善。

　　在新的趨勢下，房企應(yīng)加強(qiáng)新一代住宅產(chǎn)品研發(fā)，充分利用計(jì)容規(guī)則調(diào)整所帶來的積極影響，提升住宅產(chǎn)品的吸引力，更好地滿足市場改善性住房需求。新產(chǎn)品的出現(xiàn)總是會對舊產(chǎn)品的客戶形成分流，但“第四代住宅”產(chǎn)品的發(fā)展預(yù)計(jì)會是漸進(jìn)式的，整體上對于當(dāng)前市場庫存去化的影響會相對有限。(中新經(jīng)緯APP)

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