對(duì)話中銀證券地產(chǎn)首席夏亦豐：房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑿纬扇齻�(gè)梯隊(duì)

　　中新經(jīng)緯8月16日電 (薛宇飛 實(shí)習(xí)生 李思桐)自各地不斷推進(jìn)保障性住房建設(shè)以來(lái)，保障性住房會(huì)如何影響和解決居民住房需求、又會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)何種影響等話題，持續(xù)受到關(guān)注。在2024博鰲房地產(chǎn)論壇上，中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐對(duì)中新經(jīng)緯表示，保障性住房建設(shè)會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)多大影響，核心要看具體規(guī)則和針對(duì)的住房人群。

　　當(dāng)前，多地都在加緊籌建配售型和配租型保障性住房。據(jù)中國(guó)住建部數(shù)據(jù)，截至6月底，全國(guó)已建設(shè)籌集保障性住房112.8萬(wàn)套(間)，占年度計(jì)劃170.4萬(wàn)套(間)的66.2%，完成投資1183億元。

　　若保障性住房大規(guī)模供應(yīng)，會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響？夏亦豐指出，配售型保障性住房建設(shè)增加了房源供應(yīng)，從宏觀角度看，會(huì)造成部分需求的分流。但分流群體的體量大小和特征是核心。由于目前各地政策細(xì)則有差異且待完善，暫時(shí)還無(wú)法測(cè)算。

　　不過(guò)她也稱，配售型保障性住房針對(duì)的客群主要是名下無(wú)房人群、暫時(shí)沒(méi)有能力購(gòu)買商品房的中低收入群體、新市民。若保障性住房以低于市場(chǎng)的價(jià)格配售給中短期內(nèi)都沒(méi)有能力買房的人群，讓他們?cè)诂F(xiàn)階段就能夠買得起住房，那么既解決了“住有所居”的問(wèn)題，同時(shí)也能在一定程度上提振房屋后端的消費(fèi)，包括汽車、家電、家居等，對(duì)原有的商品房市場(chǎng)也沒(méi)有過(guò)大的影響，因?yàn)檫@些人本身可能也不是商品房市場(chǎng)的有效需求。但如果大量配售給有能力且有意愿購(gòu)房的人群，那可能對(duì)商品房市場(chǎng)就有明顯的“擠出效應(yīng)”。因此，保障性住房建設(shè)會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)多大影響，核心要看具體規(guī)則和未來(lái)針對(duì)的人群。

　　對(duì)于保障性住房未來(lái)的供應(yīng)形式，夏亦豐稱，之前保障性住房主要是以租賃為主，包括廉租房、公租房和人才公寓等，未來(lái)配售型保障房也會(huì)加入其中。

　　在對(duì)國(guó)外保障類住房政策的經(jīng)驗(yàn)借鑒方面，夏亦豐認(rèn)為，新加坡模式推廣較早，市場(chǎng)中大部分都是政府供應(yīng)的住房，高端商品房占比不高。中國(guó)已經(jīng)形成龐大的商品房市場(chǎng)，保障性住房的供應(yīng)無(wú)法扭轉(zhuǎn)商品房占主導(dǎo)的市場(chǎng)局面。此外，新加坡組屋的受眾并非只有中低收入人群，中等和中等收入以上的居民也會(huì)選擇購(gòu)買組屋，而且面積、戶型和位置相對(duì)較好。中國(guó)核心城市的核心地段大規(guī)模新建保障性住房的可能性不大。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)趨勢(shì)，夏亦豐認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑿纬扇齻�(gè)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)是高端商品房，純市場(chǎng)化價(jià)格；第二梯隊(duì)是有一定價(jià)格限制的住房，主要滿足中等收入群體的需求；第三梯隊(duì)是保障類住房，讓中低收入人群的住房需求得到滿足與改善。

　　今年5月17日，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議召開(kāi)，會(huì)上提出，商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。此后，多地出臺(tái)地方政府或者國(guó)企收購(gòu)存量住宅、用作保障性住房的政策。

　　夏亦豐分析，政府或國(guó)企收儲(chǔ)，需要關(guān)注幾個(gè)方面的問(wèn)題，一是資金來(lái)源，二是房源所在位置及周邊配套情況，三是收購(gòu)后如何盤活或處置。收儲(chǔ)資金可以通過(guò)發(fā)債等形式給予支持，但被收購(gòu)房源用于保障性住房，出租率或者銷售情況是需要提前考慮的。

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