發(fā)行規(guī)模上升、二級市場價格最高漲30%，REITs為何受關(guān)注？

　　中新經(jīng)緯8月16日電(薛宇飛)據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來，有20余只REITs二級市場的價格漲幅超過10%，其中有9只產(chǎn)品的漲幅超20%。從產(chǎn)品發(fā)行看，REITs今年以來的發(fā)行規(guī)模已經(jīng)是去年同期的兩倍。

　　市場火熱的同時，在2024博鰲房地產(chǎn)論壇上，REITs同樣是熱議話題之一，受訪機構(gòu)人士認為，REITs未來的發(fā)展空間將十分廣闊。同時，推出針對REITs的稅收優(yōu)惠政策，將會對提升該類產(chǎn)品的收益率產(chǎn)生積極意義。

　　發(fā)行規(guī)模為去年同期兩倍

　　今年7月底，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》。國家發(fā)展改革委投資司負責人表示，這是深化投融資體制機制改革和多層次資本市場建設(shè)的重要舉措，標志著具有中國特色的基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式邁入常態(tài)化發(fā)行新階段。

　　從近日完成募集的華夏首創(chuàng)奧萊REITs看，投資人熱情較高，公眾發(fā)售配售比例為4.298%，網(wǎng)下投資者有效認購申請確認比例為16.055%。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，按照基金成立日統(tǒng)計，截至8月15日，今年以來已經(jīng)發(fā)行12只REITs，發(fā)行規(guī)模為292.44億元人民幣；而在2023年同期，REITs的發(fā)行數(shù)量、發(fā)行規(guī)模分別為4只、141.07億元，今年的發(fā)行規(guī)模已經(jīng)是去年同期的兩倍。

　　目前，已上市的REITs超過40只，發(fā)售基金規(guī)模超過千億元。另外，還有多只產(chǎn)品處于公開申報、發(fā)行的流程之中。F.O.G.富尚資產(chǎn)集團董事長、香港越秀REITs獨立董事陳曉歐對中新經(jīng)緯表示，中國的REITs正處于飛速發(fā)展階段，在未來可能會呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。

　　在REITs試點階段，就曾有機構(gòu)預測REITs的市場規(guī)�；蛟S能夠達到上萬億元。中郵基金總經(jīng)理助理、資產(chǎn)配置部總經(jīng)理、公募REITs投資部總經(jīng)理韋誼成對中新經(jīng)緯稱，他對REITs未來的規(guī)模保持樂觀，空間會十分廣闊�；�礎(chǔ)設(shè)施方面，中國的投資曾經(jīng)以政府驅(qū)動為主，積累了很多基礎(chǔ)設(shè)施實物；房地產(chǎn)方面，目前仍存續(xù)著較多物流、商業(yè)物業(yè)和保障房項目，這些都是REITs上市的合適標的。當前的情況下，地方政府有動力去盤活資產(chǎn)，緩解債務壓力，而房地產(chǎn)有化解風險的壓力，這些都為REITs創(chuàng)造了環(huán)境。

　　法國外貿(mào)銀行亞太區(qū)高級經(jīng)濟學家吳卓殷對中新經(jīng)緯稱，研究美國、加拿大、日本等國家REITs行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗會發(fā)現(xiàn)，它們均是在房地產(chǎn)行業(yè)低迷時期推出REITs上市，在這一點上，中國有相似之處。同時，中國目前處于低利率時期，這對REITs的發(fā)行比較有利。

　　陳曉歐稱，REITs要求每年強制分紅，從全球市場看，分紅率加上二級市場價格上漲帶來的收益，長期持有REITs的年化收益率能達到11%至12%，這是很高的投資回報。REITs的發(fā)展，不僅能為普通投資者提供一個好的投資渠道，也能讓中國房地產(chǎn)市場重新發(fā)展。

　　稅收政策有調(diào)整空間

　　參考國泰君安資管報告，截至2023年末，已上市29只公募REITs的預期收益率均值為7.29%，其中經(jīng)營權(quán)類公募REITs的預期收益率均值為10.45%，產(chǎn)權(quán)類公募REITs的預期收益率均值為4.85%。

　　多位受訪人士均認為，與海外成熟市場上的REITs相比，中國REITs產(chǎn)品的整體收益率不高。解決該問題的一個重要方式是對REITs產(chǎn)品推出稅收優(yōu)惠政策。

　　中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐對中新經(jīng)緯表示，稅收政策也是影響REITs收益率的重要因素之一，當前存在對REITs重復征收的情況，若未來能有相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，投資收益或許能夠上升。韋誼成也認為，REITs方面的稅收優(yōu)惠政策已經(jīng)有2022年1月發(fā)布的《財政部稅務總局關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點稅收政策的公告》，隨著財稅體制的改革以及未來更加積極的財政政策，REITs的稅收政策存在進一步的優(yōu)化、調(diào)整空間。

　　吳卓殷稱，在稅收優(yōu)惠方面，中國REITs與海外市場還沒有完全看齊。但這個問題要從兩方面看，一方面，過多的稅收優(yōu)惠會對地方政府的收入增長帶來影響，另一方面，REITs的發(fā)展可能會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮，最終助力稅收收入的增加。

　　浙商證券在近日的一份研報中稱，從國際REITs市場看，稅收政策完善能夠較大促進市場提質(zhì)擴容、長遠發(fā)展，中國有望在國家發(fā)展改革委7月底發(fā)布的新規(guī)基礎(chǔ)上，針對公募REITs 產(chǎn)品全周期，在企業(yè)所得稅、土地增值稅、所得稅的征收和遞延、存續(xù)期稅收管理等方面，出臺相關(guān)稅收政策及配套細則。

　　除此之外，吳卓殷還表示，與海外市場相比，中國REITs杠桿率相對較低，約在28%。假使將杠桿率提高到50%，與過去房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率相比也不高，同時，監(jiān)管部門也能控制住市場風險。適度提高REITs的杠桿率，會提升對企業(yè)的吸引力。

　　二級市場價格波動為何大？

　　從已上市REITs二級市場價格的表現(xiàn)看，近兩年的價格波動較為明顯。參考中證REITs(收盤)指數(shù)的走勢，該指數(shù)在2022年、2023年分別累計下跌3.75%、28.26%。從2024年2月初開始，中證REITs(收盤)指數(shù)不斷上漲，從今年以來最低點的2月5日算起，到8月15日，該指數(shù)累計漲幅為15.25%。

　　截至8月15日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT今年以來二級市場的價格漲幅超過30%，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT等7只產(chǎn)品的漲幅超20%。夏亦豐認為，今年以來，其他各類資產(chǎn)的價格都出現(xiàn)不同程度的調(diào)整，一些REITs產(chǎn)品憑借穩(wěn)定的分紅率等優(yōu)勢受到了市場關(guān)注。

　　回顧過去幾年REITs在二級市場的表現(xiàn)，韋誼成認為，REITs試點初期整體規(guī)模不大，參與的資金、機構(gòu)較多，價格呈現(xiàn)出類似于股市中小盤股的表現(xiàn)，波動是機構(gòu)抱團的結(jié)果。同時，此前REITs的發(fā)行要求嚴格，底層資產(chǎn)都比較優(yōu)質(zhì)，投資人比較認可的情況下，共同助推價格上漲。此外，隨著對消費類REITs等各類新的資產(chǎn)類別發(fā)行的放開，供給預期上升，疊加宏觀經(jīng)濟疲軟的影響，從而導致REITs價格下跌。

　　韋誼成稱，REITs在二級市場的價格波動是一個階段性問題，隨著市場逐漸成熟，投資者會將REITs從視為投機型品種，轉(zhuǎn)變?yōu)榕渲眯推贩N。對于REITs未來的表現(xiàn)，他認為，REITs可以做到“下有底、上有頂”，“底”在于這類產(chǎn)品有穩(wěn)定的現(xiàn)金分派率，“頂”在于如果項目運營比較好，業(yè)績表現(xiàn)就會不斷提升，具備很好的資本利得彈性。

　　展望后市，平安證券在研報中稱，一方面，權(quán)益市場弱勢、利率持續(xù)下行使得作為高分紅資產(chǎn)且近期價格穩(wěn)定的REITs性價比更加突出；另一方面，政策支持態(tài)度明確，投資環(huán)境越來越友好，預計REITs偏牛格局或仍能延續(xù)。擇券上，保障房、環(huán)保板塊經(jīng)營業(yè)績較為穩(wěn)定，配置型資金可持續(xù)關(guān)注；二季報發(fā)布之后產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流價格修復，這是基于業(yè)績對極端避險情緒的修復，有一定合理性，但考慮到基本面仍偏弱、經(jīng)營壓力仍然較大，觀察它們與保障房板塊的利差，當利差壓縮至較低水平時可考慮止盈。

　　(更多報道線索，請聯(lián)系本文作者薛宇飛：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經(jīng)緯APP)

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責任編輯：魏薇 李中元